Ваш
семейный риэлтор

Про стоимость квартиры…

Впервые я написала для вас эту статью в апреле 2013 года. Сейчас на дворе конец кризисного 2016 года, когда на один продаваемый объект приходится семь покупателей. И тема определения стоимости квадратных метров их владельцами сейчас актуальна как никогда.

Вы решили переехать поближе к родителям, увеличить площадь в связи с рождением ребенка, уехать на ПМЖ в другое государство или просто надоело возиться с арендой… не важно, вам нужно продать свою квартиру. Теперь нужно определить: сколько же она стоит, как не продешевить и быстро найти своего покупателя? Давайте попытаемся разобраться.

Очень часто клиенты не довольны тем, как риэлтор оценил их недвижимость. От клиентов – продавцов можно услышать: «Я смотрел в интернете, там дороже», «Другой риэлтор оценил лучше» или «Мои знакомые продали такую же квартиру за большие деньги, чем вы предлагаете» и т.д. Дело в том, что есть, так называемая, «цена экспозиции» – это стоимость, которую хочет продавец. Он ее выставляет в рекламе. Есть «цена сделки» – это стоимость, за которую продавец, в итоге, продал свой объект. Риэлторы оценивают ближе к последней, так как и сами проводят сделки, и с коллегами общаются по вопросам их сделок, и за рынком недвижимости постоянно следят. А клиенты оценивают ближе к первой, так как видят только цифры в интернете, и слышат не всегда правдивые истории от знакомых о том, кто и за сколько продал.

Есть такое понятие - ликвидность объекта. Это «способность квартиры быстро обратиться в большую сумму денег». Чем больше потребуется времени для продажи недвижимости, тем меньше ее ликвидность, тем меньше, соответственно, цена. На цену и ликвидность влияют многие условия, но правильная цена – это главное условие. Сейчас многие, читая эти строки, говорят: «А мы не торопимся. Пусть стоит, наш покупатель все равно появится…». Поэтому стоит определить, что важно при выборе квартиры для будущих новых владельцев.

Покупатель всегда в первую очередь оценивает месторасположение (район и его инфраструктура, транспортная доступность) и площадь квартиры, что для него определяет значительную часть стоимости. Все остальные характеристики уже не столь важны.

Особенно жаркие споры у риэлторов с клиентами-собственниками начинаются в отношении сделанного ремонта. Поверьте, наличие качественного ремонта существенно повысит ликвидность квартиры (то есть вы продадите ее намного быстрее, чем ваши конкуренты продадут аналогичный объект, но без ремонта). И, может, вы сможете продать ее несколько дороже, но не намного. Предположим, что ремонта у вас нет, сколько покупателей будут готовы дополнительно заплатить за работы и, главное, захотят такой же ремонт как у вас. Так вот, когда продавец очень хочет включить в цену квартиры стоимость произведенного ремонта, мы, риэлторы, пытаемся объяснить, что покупатель сравнивает цены на другое аналогичное жилье, выставленное в это же время, опираясь на месторасположение и площадь. Именно эти квартиры для него более привлекательные и в первую очередь их пойдет смотреть человек, который присматривает для себя новое жилье, а не вашу с хорошим дорогим ремонтом, но дороже всех остальных.

Иногда, риэлторы также слышат следующее объяснение завышенной стоимости: «Нам нужна эта сумма». Не важно, для покупки ли другой недвижимости, для реализации своих каких-либо целей и т.п. Позвольте, но покупателю не важно, что вы хотите купить более дорогую квартиру, развернуть бизнес или что-то еще. Это все никак не влияет на рыночную стоимость объекта, который вы хотите продать.

Вам необходимо понять, риэлторы не просто так оценивают ваши квадратные метры именно в рамках рынка недвижимости. Если согласиться с вашим пожеланием: «Пусть постоит по этой цене, а потом понизимся», то это может сильно навредить. Как? Элементарно. Из-за того, что стоимость завышена и покупателям квартира не интересна, рано или поздно всплеск активности, вызванный появлением нового объекта на рынке, исчезнет. А это, учитывая еще, сколько времени вы потеряете и упустите выгодные для себя другие предложения или проекты - упущенная выгода.

Когда продавец хочет продать дороже, а покупатель, напротив, купить дешевле – это нормальные отношения на рынке. Поэтому и нужен посредник, в данном случае риэлтор, чтобы свести две стороны к нормальной рыночной стоимости квартиры. Риэлтор поможет установить правильную стартовую цену в самом начале, благодаря чему ваше жилье привлечет лучших покупателей, продажа пройдет быстро и, следовательно, принесет больше выгоды.

Риэлтор Майя Гусейнова в сюжете «Какие факторы могут влиять на стоимость квартиры» (M24.ru от 16.02.2017)


Ещё про это…

Ипотека на полвека - финансовый анализ или как попытаться обмануть систему.

Некоторое время назад (имея в памяти свежий курс по финансовой математике) и зарплату молодого специалиста в международной компании (читай зарплата солидная по средним меркам, но не будет расти от слова "никак") я решил посчитать, а реально ли мне обзавестись квартирой в Москве?

Продать квартиру быстро и выгодно? 5 советов для продавцов.

Вы приняли решение продать свою недвижимость, но как сделать это быстро и выгодно? Главное, подготовить комнату или квартиру к продаже. Ниже мы приведем пять советов, к которым рекомендуем прислушаться, выставляя свою недвижимость на продажу.