Ваш
семейный риэлтор

Про преимущественное право покупки.

Преимущественное право покупки — право любого участника общей собственности требовать от собственника, выразившего намерение продать свою долю, продажи этой доли ему по цене, за которую она предложена к приобретению третьему лицу, и на прочих равных условиях, то есть первоочередное право на приобретение комнаты в коммунальной квартире, доли в квартире перед другими претендентами. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов».

Преимущественным правом покупки охватываются только сделки купли-продажи и мены доли. Иные сделки по отчуждению доли или комнаты, в частности, дарение, внесение в уставный капитал хозяйственного общества, рента, передача в качестве отступного, не дают права другим участникам на получение доли в порядке ст. 250.

Преимущественное право покупки действует лишь в тех случаях, когда доля продается постороннему лицу. Если доля продается другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует: участник вправе продать свою долю другому участнику общей собственности без каких-либо возможностей иных участников вмешаться в эту продажу. И если данным правом пожелают воспользоваться несколько сособственников, то выбирать кому из них продать свою долю будет продавец.

Для соблюдения права преимущественной покупки продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Нарушением преимущественного права покупки является не только продажа доли помимо иных участников, без их уведомления, но и продажа доли на иных, более выгодных условиях, чем было сообщено участникам, например, по более низкой цене, либо по той же цене, но с предоставлением рассрочки платежа, и т.п. Срок, в течение которого извещенный сособственник вправе принять предложение о продаже доли – один месяц. Он не подлежит восстановлению даже в том случае, если сособственник по уважительным причинам не смог ознакомиться с полученным сообщением.

В силу прямого указания закона извещение о продаже доли должно быть выполнено в письменной форме. В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, цену, за которую предлагается выкупить долю, а так же и другие условия сделки.

Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (отказы от преимущественного права покупки могут быть оформлены сособственниками в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены) или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу. Срок (1 месяц) исчисляется со дня извещения сособственников о намерении продать долю.

В тех случаях, когда собственниками являются несовершеннолетние граждане, для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки.

Пункт 3 статьи 250 ГК РФ гласит: При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Но такой участник общей собственности, добиваясь аннулирования договора, совершенного в обход его преимущественного права, должен доказать серьезность своих намерений тем, что он сам готов заключить такой же договор. В связи с этим совершенно бессмысленно добиваться признания недействительным договора продажи доли в праве общей собственности, ссылаясь на нарушение преимущественного права покупки, если участник общей собственности не готов выкупить долю на тех же условиях.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки.
  • При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
  • Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
  • При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  • Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
  • Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

При подготовке и написании статьи были использованы материалы ресурсов bookucheba.com и info.yarnet.ru.


Ещё про это…

Как внести аванс за квартиру и не остаться без кухни и смесителя.

При поиске квартиры для нашего клиента-покупателя наткнулись на объявление стандартного содержания: «1 кмн., …, 2/6М, …, евроремонт, …, юридически и физически свободна, документы готовы к сделке». Из всего перечисленного верным оказалось только то, что квартира однокомнатная.

Нужен ли риэлтор, если вы - продавец жилой недвижимости?

Вы хотите продать квартиру, но склоняетесь к тому, чтобы провести сделку самостоятельно. Почему? Скорее всего, по той причине, что вам хочется получить больше денег на руки и не хочется платить комиссионное вознаграждение риэлтору. Давайте рассмотрим варианты развития событий при самостоятельной продаже.