Ваш
семейный риэлтор

Словарь терминов рынка недвижимости.

Аккредитив

обязательство банка, предоставляемое по просьбе клиента, заплатить третьему лицу при предоставлении получателем платежа в банк, исполняющий аккредитив, документов, предусмотренных условиями аккредитива.

Компанию-клиента, по поручению которой открывается аккредитив, принято называть плательщиком по аккредитиву, или аппликантом. Получатель платежа по аккредитиву называется бенефициаром. При этом обязательство банка является независимым от обязательств сторон по основному договору, предусматривающему аккредитивную форму расчетов между поставщиком и покупателем.

Таким образом, банк выступает в качестве гаранта между ними. Внутрироссийские аккредитивы можно классифицировать на следующие группы: отзывные и безотзывные; подтвержденные и неподтвержденные; покрытые (депонированные) и гарантированные.

Расчеты при ипотечной сделке или купле-продаже недвижимости можно осуществлять через покрытый безотзывный банковский аккредитив. При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю. Последний во время действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя. Аккредитивная форма расчетов служит альтернативой использованию ячейки с особыми условиями доступа.

Акт приема-передачи квартиры (АПП) или Передаточный акт

это документ, который согласно ст. 556 ГК РФ составляется с целью подтверждения факта исполнения условий, прописанных в ДКП, передачи квартиры и обязанностей по ее содержанию. После подписания данного акта квартира переходит в полноправное владение покупателя. АПП составляется в простой письменной форме.

Брачный контракт (договор)

это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае расторжения брака.

Гостинка (комната гостиничного типа)

тип жилого помещения, представляющего собой либо малометражную однокомнатную квартиру, либо комнату с кухонной нишей и санузлом. Также гостинкой называют здание, состоящее из таких квартир или комнат — дом гостиничного типа.

Добросовестный приобретатель

добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать; или не знал и не мог знать о правах третьих лиц на отчуждаемое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости (ДКП)

договор, по которому продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить его. К существенным условиям ДКП относят предмет и цену.

ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости.

Индивидуальный предприниматель (ИП)

физическое лицо, зарегистрированное в установленном законом порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Важной особенностью осуществления предпринимательской деятельности в качестве индивидуального предпринимателя является тот факт, что гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. В отличие, например, от участника общества с ограниченной ответственностью, где участник отвечает по обязательствам учреждённого им общества в основных случаях только в пределах своей доли в уставном капитале этого общества и ни в коем случае не своим личным имуществом. Этот существенный факт относится к основному недостатку этой формы ведения.

Кадастровая стоимость

установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Квартира

один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких комнат с отдельным входом, составляющее отдельную часть дома. По жилищному законодательству Российской Федерации квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении.

Квартира-студия

тип квартиры, основным отличием которого является отсутствие внутренних перегородок между кухней и жилыми комнатами или комнатой. Как правило, это небольшие квартиры, которые, состоят из одной комнаты, совмещённой с кухней, и санузла.

Коммунальная квартира

(разг. коммуналка) — квартира, в изолированных жилых помещениях - комнатах которой проживают несколько семей, и помещения которой могут относиться как к муниципальному жилому фонду, так и быть в собственности у жильцов.

Контрагент

одна из сторон договора в гражданско-правовых отношениях. В роли контрагента выступают обе стороны договора по отношению друг к другу. Каждый из партнёров, заключающих контракт, считается контрагентом.

Ликвидность

экономический термин, обозначающий способность активов (в нашем случае, квартиры) быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — обращаемый в деньги. Различают высоколиквидные, низколиквидные и неликвидные квартиры (активы). Чем легче и быстрее можно обменять актив с учётом его полной стоимости, тем более ликвидным он является. Для квартиры ликвидность будет соответствовать скорости ее реализации по номинальной цене, без дополнительных скидок.

Маклер

торговый посредник. Как правило, маклер профессионально занимается посредничеством при покупке и продаже товаров (в нашем случае, объекта недвижимости), ценных бумаг, услуг, страховании, способствует заключению сделок купли-продажи путём сведения партнёров.

Налог на недвижимость

налог на земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные водные объекты, леса. Налоговым кодексом России налог на недвижимость установлен как региональный налог. Включает в себя три отдельных налога: земельный налог, налог на имущество предприятий, налог на имущество физических лиц. Налоговая база определяется в зависимости от стоимости имущества. Предусмотрены 2 категории налоговых льгот: на федеральном и региональном уровне.

Налоговый вычет

это сумма, на которую уменьшается налоговая база (в нашем случае это стоимость квартиры). Налоговые вычеты определяются законодательно и рассчитываются согласно условиям применения. На данный момент в Российской Федерации существуют 5 видов налоговых вычетов: стандартные, социальные, имущественные, профессиональные и инвестиционные.

Наследование

переход имущества, прав и связанных с ними обязанностей умершего лица (наследодателя) к иным лицам (наследникам). Существуют два вида наследования: по завещанию и по закону.

Наследование по завещанию

Завещание - односторонняя сделка, распоряжение своим имуществом на случай смерти.

Оно представляет собой выражение воли завещателя, которая непосредственно связана с его личностью. Завещатель вправе распорядиться любым своим имуществом, в том числе и тем, которое он приобретёт в будущем. Кроме того, завещатель вправе лишить наследства одного или нескольких наследников по закону. Завещание должно быть составлено в письменной форме и заверено нотариусом. Завещатель вправе отменить или изменить (дополнить) составленное им завещание в любое время после его совершения и не обязан сообщать кому-либо об этом, а также указывать причины его отмены/изменения. При этом новое завещание, даже не содержащее явных указаний об отмене предыдущего, отменяет те его положения, которым оно противоречит. Наследниками по завещанию могут быть физические и юридические лица, международные организации и т. д.

Наследование по закону

По закону наследуется имущество наследодателя, которое не было им завещано. Все возможные наследники по закону делятся на несколько очередей. Наследники каждой очереди могут наследовать имущество, если наследники всех предшествующих очередей отсутствуют, не приняли наследство, отказались от него, либо утратили на него право. Имущество, наследуемое по закону, делится поровну между наследниками соответствующей очереди. В настоящее время в России установлены восемь очередей наследников по закону:

  • первая очередь — супруг(а), родители и дети (а также внуки и их потомки по праву представления);
  • вторая очередь — родные братья и сёстры (в том числе неполнородные), дедушки и бабушки (а также племянники и племянницы по праву представления);
  • третья очередь — родные дяди и тёти (а также двоюродные братья и сёстры по праву представления);
  • четвёртая очередь — прадедушки и прабабушки;
  • пятая очередь — дети племянников и племянниц, родные братья и сёстры бабушек и дедушек;
  • шестая очередь — внуки племянников и племянниц, дети двоюродных братьев и сестёр, двоюродные дяди и тёти (дети родных братьев и сестёр бабушек и дедушек);
  • седьмая очередь — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха;
  • восьмая очередь — Российская Федерация;
  • нетрудоспособные наследники по закону, из первых 7 очередей (и независимо от этой очереди), не менее года до смерти наследодателя состоявшие на его иждивении (независимо от того, проживали они совместно или нет), наследуют вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследству;
  • нетрудоспособные лица, не входящие в первые 7 очередей, но не менее года до смерти наследодателя состоявшие на его иждивении и проживавшие совместно с ним, наследуют вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследству.
НД

наркологический диспансер.

Обеспечительный платеж

согласно Ст. 381.1. ГК РФ, это денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Общая собственность

это когда в одной квартире два и более собственников. Общая собственность может быть долевой и совместной.

Общая долевая собственность представляет собой отношения между несколькими лицами с определением их долей в праве на имущество. Т.е., в квартире имеется два и более собственников. Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону), либо соглашением участников общей долевой собственности. Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением её участников, доли признаются равными.

Участники общей совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом (квартирой). Предусмотренными законом случаями общей совместной собственности является общая совместная собственность супругов.

ПНД

психоневрологический диспансер.

Приватизация

процесс передачи государственной собственности в частные руки, при наличии необходимых документов с последующей регистрацией права собственности на данный объект недвижимости.

Риэлтор (риелтор)

(англ. realtor) — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке.

Риэлторская деятельность

осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости.

Риэлторские услуги

это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлторской деятельности.

Рынок недвижимости

совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, девелопер, брокер, агент, риэлтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т.д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Рыночная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой товар (квартира) или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства.

Сделка с недвижимостью

действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение, передачу или прекращение прав на недвижимое имущество.

Таунхаус

(англ. townhouse от town — «небольшой город» и house — «здание») — малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (то есть без общего подъезда). Каждая квартира таунхауса в большинстве случаев (но не обязательно) имеет отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник.

Титул собственности

права на имущество, имеющее юридическое документальное подтверждение.

Титульное страхование

страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель вследствие утраты прав собственности на объект недвижимости (здание, квартиру, земельный участок), произошедшей в результате дефекта титула собственности (документа, подтверждающего право собственности на недвижимость). Объектом страхования при титульном страховании является право собственности добросовестного приобретателя того или иного объекта недвижимости. Недвижимость нередко становится объектом длинных цепочек сделок купли-продажи. Если в какой-то момент выяснится, что одна из этих сделок (совершенных достаточно давно) была совершена с нарушениями закона и может быть оспорена, то по решению суда право собственности всех последующих приобретателей может быть аннулировано.

Частный риэлтор (частнопрактикующий риэлтор)

это участник рынка недвижимости, оказывающий услуги как индивидуальный предприниматель.

Экспертиза

исследование, проводимое лицом, сведущим в науке, технике, искусстве или ремесле, привлечённым по поручению заинтересованных лиц, в целях ответа на вопросы, требующие специальных познаний. Экспертиза проводится специально привлекаемым для этого лицом — экспертом, обладающим специальными знаниями, которыми её инициаторы не обладают.

Экспликация помещений

пояснение к архитектурному проекту, эскизу или отдельной его части (как правило, плану) в виде перечня с указанием некоторых количественных, качественных, технических характеристик помещений. Наиболее распространенным видом экспликации является таблица, которая содержит числовые данные общей площади помещения (квартиры) и отдельных его частей (комнаты, кухня, вспомогательные помещения, санузел, балкон/лоджия). Также в таблице приводятся условные обозначения отдельных помещений, использованные для отображения на плане или эскизе. Экспликация является удобным справочным материалом при осуществлении управления пространством помещения. Экспликацию размещают на планах помещений, кроме того, она может быть составлена как самостоятельный юридический документ. Для составления экспликации проводят сбор данных методом общего контурного вычисления площадей помещений.

Эскроу-счет (англ. escrow)

специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

Про это…